Осмотр дома: готовим дом к следующему отопительному сезону

Начните подготовку дома к зиме после отключения отопления

Ранее мы писали о том, что подготовка дома к эксплуатации в осенне-зимний период регулируется постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 и приказом Министерства энергетики РФ от 12.03.2013 № 103 (далее – Правила № 170, Правила № 103).

Подготовка состоит из следующих этапов:

• Весенний осмотр общего имущества дома после завершения отопительного сезона (п.п. 2.1.1, 2.1.4 Правил № 170).
• Составление плана ремонтных работ на основе акта весеннего осмотра дома (пп. «а» п. 2.1.5 Правил № 170).
• Проведение запланированных работ в весенне-летний период (п. 2.1.3 Правил № 170).
• Проведение проверки готовности дома к отопительному сезону и получение паспорта (п. 5.1.6 Правил № 170, п. 6 разд. II Правил № 103).
• Проведение осеннего осмотра общего имущества дома перед началом отопительного сезона (пп. «в» п. 2.1.5 Правил № 170).

Все эти этапы УО необходимо проводить ежегодно в отношении каждого многоквартирного дома, находящегося у неё в управлении. Сегодня мы подробно расскажем о предстоящей управляющим организациям и ТСЖ весенне-летней подготовке домов к отопительному сезону.

Проведите весенний осмотр общего имущества дома

Подготовка дома к эксплуатации в предстоящий осенне-зимний период начинается с весеннего осмотра общего имущества собственников в МКД после отключения централизованного теплоснабжения или таяния снега (п.п 2.1.1, 5.1.6 Правил № 170).

Сроки проведения весеннего осмотра в разных регионах и даже в разных домах не одинаковы: они регламентируются нормативно-правовыми актами субъектов РФ, а также договором управления, решением собственников на общем собрании, Уставом товарищества собственников или жилищного кооператива.

Цель весеннего осмотра общего имущества дома – найти в системе теплоснабжения дома и иных конструктивных элементах дефекты или повреждения, которые могут повлиять на бесперебойную подачу тепла в дом в отопительный сезон.

При весеннем осмотре дома необходимо проверить, в каком состоянии находятся конструктивные элементы многоквартирного дома и внутридомовые инженерные системы. При необходимости – отремонтировать и наладить, а затем подвергнуть гидравлическим испытаниям (п. 2.6.5 Правил № 170). Это поможет УО убедиться, что дом готов к бесперебойной подаче тепла в помещения дома.

При этом проводятся два вида проверок: техническая и инженерная. Делать их можно одновременно. Лучше всего фиксировать результаты с помощью фото- или видеокамеры: в таком случае при анализе результатов будет проще установить степень повреждения, его месторасположение и объём необходимых ремонтных работ.

Перечень элементов, которые УО обязательно должна проверить при инженерном осмотре, приведён в п.п. 2.6.6, 2.6.13 Правил № 170. Таким образом проверяются изоляция на всех водопроводных и канализационных трубах в доме, клапаны и регуляторы давления ВДГО, трубы и опоры, запирающая арматура и краны, контрольно-измерительные приборы. Необходимо установить, что все эти элементы находятся в работоспособном состоянии, на них нет дефектов и коррозии.

При технической проверке общего имущества дома УО следует уделить особое внимание состоянию:

• гидроизоляции всех помещений, входящих в общее имущество дома;
• утеплителей на дверях и окнах;
• систем запирания дверей и других запирающих устройств;
• перекрытий в подвальных и чердачных помещениях.

Результаты осмотра зафиксируйте в акте сезонного осмотра

Результаты весеннего осмотра дома должны быть зафиксированы в журнале регистрации результатов общих осмотров дома и составлен акт сезонного осмотра.

В журнале и акте фиксируются все обнаруженные в ходе осмотра дефекты элементов дома, неисправности, в том числе изношенность перекрытий, повышенная влажность в подвалах, трещины, повреждения, деформации. По каждому дефекту в акте фиксируется информация по объёму работ текущего или капитального ремонтов.

Рекомендуемая форма акта весеннего осмотра общего имущества дома приведена в приложении 3 Правил № 170. Акт состоит из нескольких блоков с информацией:

• О проверке: адрес дома, вид осмотра и дата его проведения.
• О проверяющих: перечень членов комиссии, которые участвовали в осмотре дома, с указанием их должностей.
• О результатах весеннего осмотра, которые фиксируются в трёх колонках (таблица).
• Подписи проверяющих с расшифровкой и датой их постановки в документе.

Результаты весеннего осмотра в акте размещаются в трёх колонках согласно рекомендациям Правил № 170. Слева направо по каждому осмотренного элементу общего имущества дома указываются его наименование, оценка состояния, отметка о необходимости в ремонте.

Заполнять столбцы следует с учётом следующих рекомендаций:

• наименования элементов указаны в приложении 7 Правил № 170;
• состояние оценивается отметками «отличное», «хорошее», «удовлетворительное», «неудовлетворительное»;
• при отсутствии в доме какого-то элемента из перечня Правил № 170 в столбце оценки состояния ставится отметка «отсутствует» либо прочерк;
• при выявлении дефектов, неисправностей, повреждений в колонке оценки состояния элемента ставится отметка «неудовлетворительное» и описываются характер дефекта, предполагаемые причины возникновения, место обнаружения, перечень работ, которые необходимы для устранения повреждения;
• в последней колонке ставится отметка о том, какой требуется ремонт: текущий, капитальный или он вообще не требуется.

Составьте план-график ремонтных работ на основе акта осмотра

На основании акта весеннего осмотра должен быть составлен план-график ремонтных работ для устранения выявленных в ходе проверки дефектов и повреждений общего имущества дома (п. 2.1.5 Правил № 170).

В соответствии с пп. «а» п. 2.1.5 Правил № 170, в план-график согласно акту весеннего осмотра подробно заносится информация как по перечню необходимых ремонтных работ, так и по их объёму. Также в документ обязательно нужно включить работы по подготовке дома к отопительному сезону и устранению нарушений, которые в ходе проверок выявил орган ГЖН, отразив в предписаниях.

Сроки, в которые УО должна устранить выявленные в ходе весеннего осмотра дома дефекты и повреждения, указаны в приложении № 2 к Правилам № 170. Утвердить составленный УО график ремонтных работ должен муниципалитет (п. 2.6.4 Правил № 170).

Управляющие организации, составив план-график на весенне-зимний период, могут сверить с перечнем рекомендуемых работ для подготовки дома к отопительному сезону – они указаны в разделе «В» приложения № 4 к Правилам № 170.

Но, конечно, для каждого дома план-график будет индивидуален в зависимости от износа дома, технического состояния его конструктивных элементов и качества содержания общего имущества.

После утверждения плана-графика организуются работы для устранения выявленных при весеннем осмотре неисправностей. По завершении каждого этапа ремонта УО должна составить акты выполненных работ, которые подтвердят, что управляющая организация должным образом готовила дом к эксплуатации в осенне-зимний период.

Помните об ответственности за неготовность дома к отопительному сезону

Итак, после окончания отопительного сезона управляющая организация должна начать подготовку многоквартирных домов к эксплуатации в следующий осенне-зимний период.

Для этого следует:

• Провести весенний осмотр общего имущества многоквартирного дома.
• Зафиксировать результаты осмотра в журнале и составить акт сезонного осмотра.
• На основании акта осмотра составить план-график ремонтных работ на весенне-летний период для устранения обнаруженных в ходе ревизии дефектов и неисправностей.
• Провести запланированный ремонт и составить акты выполненных работ.

Все выполненные работы затем войдут в паспорт готовности дома к отопительному сезону (разд. III приложения № 9, п. 2.6.10 к Правилам № 170). При этом следует помнить, что с вступлением в силу постановления Правительства РФ от 13.09.2018 № 1090 непроведение гидравлических испытаний, промывки и регулировки систем отопления является грубым нарушением лицензионных требований.

Источник: РосКвартал